건축물 해체계획서 검토 사례집 — 핵심 요약

건축물 해체 안전관리 ｜ 건축물관리법 제30~34조·시행령 제21조·국토교통부고시 제2022-446호 ｜ 국토교통부·국토안전관리원 사례집(2023.12)

발주청 = 학교·교육청 — 해체 착공신고와 해체공사감리자 지정·상주 여부를 확인할 책임 주체이며, 허가권자가 시·도 명부에서 감리자를 지정한다(시공자 제외). 해체계획서는 건축사 또는 기술사(건축구조 등)가 서명하여야 한다.
1해체 신고·허가 대상 구분
  • 신고 대상 — 주요구조부 해체 없이 일부만 해체(법 제30조①1호)
  • 연면적 500㎡ 미만·높이 12m 미만·지상지하 3개 층 이하 모두 충족 전체해체(①2호)
  • 관리·농림·자연환경보전지역 12m 미만 등 시행령 제21조① 각 호
  • 허가 대상 — 위 신고 대상에 해당하지 않는 건축물
2허가 전환·변경허가(신고)
  • ★신설(법 제30조②) — 신고 대상이라도 버스정류장·도시철도 역사 출입구·횡단보도 인근(조례) 시 허가 전환
  • 외벽∼건물높이 범위 내 조례 폭 이상 도로 인접 시에도 허가
  • 변경허가(신고) — 해체공법·작업순서·면적·장비종류·석면함유·안전관리대책 변경(제30조의3①)
  • 착공 후 변경 — 착공예정일 30일 이상, 해체작업자·하수급인 변경(제30조의3②)
3국토안전관리원 해체계획서 검토 대상 및 절차
해체계획서 접수 → 관련자료 검토(필요시 보완요청) → 적정성 검토 → 검토위원회 심의(필요시·외부위원 3명) → 검토결과 통보 처리기한 7일(1회 연장) 검토 의뢰 대상 = 건축물관리법 시행령 제21조제6항 각 호(허가권자 의무 의뢰)
  1. 1검토 대상 — 특수구조 건축물(건축법 시행령 제2조18호 나·다목), 10톤 이상 장비 탑재 해체, 폭파 해체
  2. 2검토 사항 — 건축물관리법령·고시·관계법령·국가설계기준 준수 여부 및 해체공사 안전 확보 적정성
  3. 3검토 결과 — 적정 / 조건부적정 / 부적정, 부적정·조건부 판정 시 재검토 요청 가능(1회)
  4. 4검토 기관·기한 — 국토안전관리원, 처리기한 7일(첫날 산입·공휴일·토요일 불산입, 1회 연장)
4해체계획서 8대 작성항목 (1~4)
  • 1 일반사항 — 공사개요·관리조직·비상연락망·예정공정표
  • 2 사전조사 — 주변·지하매설물·지하건축물·대상건축물·유해물질(석면)·환경공해
  • 3 건축설비 이동·철거·보호 — 지하매설물 조치·장비이동·가시설물 설치
  • 4 작업순서·해체공법·구조안전 — 해체공법·구조안전·구조보강·안전점검표
5해체계획서 8대 작성항목 (5~8)
  • 5 안전관리계획 — 해체작업자·인접건축물·주변통행·보행자 안전관리
  • 6 환경관리계획 — 소음·진동·비산먼지 관리, 해체물 처리계획
  • 7 부지정리 — 부지정리 및 주변시설물 복구계획
  • 8 폭파에 의한 해체계획 — 발파진동·폭풍압 구조검토·발파시공·안전관리
6핵심 수치·기준 재확인
신고 요건 500㎡ 미만·12m 미만·3개 층 이하 KALIS 검토 특수구조·10톤 이상·폭파 검토위원회 외부위원 3명·서면 또는 대면 변경 착공일 30일 이상 변경 시 해체계획서 서명 건축사·기술사(건축구조·시공·건설안전) 세부 작성기준 국토교통부고시 제2022-446호

「건축물관리법」 제30조에 근거함. 법 제30조제2항(버스정류장·도로 인근 허가 전환)은 2025.6.4. 시행 개정으로 신설(사례집 미반영). 세부 작성·검토 방법은 고시 제2022-446호 및 국토안전관리원 세부지침을 따름.

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건축물 해체계획서 검토 사례집 — 핵심 요약 (계속)

7주변조사·지하매설물조사(2.1)
  • 인접 건축물 — 용도·높이·구조형식·이격거리 조사, 소음·진동·균열·침하 영향성 검토
  • 주변도로·공공시설 — 도로 폭·버스정류장·역사 출입구·횡단보도 이격거리, 우회로·이설계획
  • 부지 내 공지 — 장비 가동범위·잔재 임시보관장소·안전 이격거리
  • 지하매설물 — 전기·상하수도·가스·통신·정화조 조사, 굴착영향반경 간섭
8지하건축물·대상건축물·유해물질 조사
  • 지하건축물(2.2) — 저수조·전기실·기계실·주차장 현황, 단계별 침하·균열 영향
  • 대상건축물(2.3) — 부재배치·콘크리트 강도·철근 배근 현장조사, 박락 우려 내·외장재
  • 유해물질(2.4) — 산안법 제119조 기관석면조사·무석면 증빙·해체 완료보고서
  • 환경공해(2.4) — 소음·진동·비산먼지 피해, 규제기준 대상지역 여부
9장비이동 계획 — 양중장비 안전성 검토 절차(3.2)
투입장비 개요(종류·대수·제원) → 이동식크레인 최대접지하중 검토(C-99-2015) → 줄걸이·샤클 안전성(M-186-2015) → 작업반경·인양능력 검토 투입장비는 산업안전보건법 제84·93조에 따른 안전인증·안전검사 필증 포함
  1. 1이동식크레인 — 자중·카운터웨이트·충격하중 반영, 지반 허용지내력·보강부재 산정(C-99-2015)
  2. 2줄걸이·부속용구 — 최대하중 대비 와이어로프·샤클 안전성, 제원표 값 일치 확인(M-186-2015)
  3. 3굴착기 — 제원표 적용 중량과 사용 굴착기 중량 비교, 공법(압쇄·절단)별 선택작업장치 적정성
  4. 4작업반경·동선 — 붐·암 옵션별 작업범위, 잔재물 투하구·동시작업 금지구역
10지하매설물 조치계획(3.1)
  • 조치계획 — 전기·가스·상하수도 등 이동·철거·보호 조치, 방호·안전시공계획 수립
  • 관계기관 협의 — 매설물 유형별 관계기관·관리주체 협의(한전·도시가스·수도사업소 등)
  • 비상연락체계 — 비상사태 시 긴급대피·응급조치·복구 업무 구분 및 긴급연락체계
  • 착공 전 현장관계자의 지하매설물 안전조치 결과 확인 절차 수립
11가시설물(외부비계) 설치계획(3.3)
  • 설계기준 — KDS 21 60 00 준수, 구조해석·풍하중·충실률·기본풍속 적정성
  • 개구부·돌출부 — 취약부 구조해석, 반출구·출입구·벽이음철물 위치
  • 설치 높이 — 건물높이 대비 비계 설치높이, 설계속도 초과 풍속 시 가림막 해체 등 대책
  • 순차 해체 — 해체 단계별 외부비계 해체순서, 존치 시 전도방지 대책
12핵심 확인사항 재확인
이동식크레인 KOSHA GUIDE C-99-2015 줄걸이·샤클 KOSHA GUIDE M-186-2015 외부비계 설계 KDS 21 60 00 장비 안전인증 산안법 제84·93조 석면조사 근거 산안법 제119조 지반영향 굴착영향반경 검토

「건축물관리법」 제30조에 근거함. 법 제30조제2항(버스정류장·도로 인근 허가 전환)은 2025.6.4. 시행 개정으로 신설(사례집 미반영). 세부 작성·검토 방법은 고시 제2022-446호 및 국토안전관리원 세부지침을 따름.

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건축물 해체계획서 검토 사례집 — 핵심 요약 (계속)

13해체공법·선해체·작업순서(4.1)
  • 공법 선정 — 대상건축물 규모·구조형식·노후도·주변 보행자통행·차량이동·해체범위 종합 고려
  • 선해체 범위 — 장비 진출입·간섭 회피 우선철거, 낙하물 우려 외장재(철골조·캔틸레버·간판) 가설물 설치 전 선철거
  • 본구조체 외 — 광고탑·옥외간판 등 별도 해체계획(해체방법·장비·잔재물 반출)
  • 단계별 해체 — 지상 장비탑재 해체 시 층별 사용장비·작업범위·이동경로·잔재물 투하구 적정성
14지하건축물 단계별 해체(4.1)
  • 되메우기·버팀대(STRUT) — 층별 구조체 해체·버팀대 설치 시 단계별 외벽(흙막이) 안전성
  • 작업공간 — 단계별 해체장비 작업공간·작업반경, 버팀대 설치높이·순서별 작업가능 높이
  • 보강재 — 보강재 인양·회수 계획, 흙막이와 지하외벽 간섭 여부
  • 기존 활용 — 지하외벽·흙막이 활용 시 노후도 사전조사·구조안전성 검토 반영
15구조안전계획 — 작용하중·단계별 구조안전성 검토(4.2)
작용하중 산정(고정·장비·잔재·이동·경사로 하중) → 해체 단계별 구조해석 → 부재별 응력비·처짐 검토 → 부족 시 구조보강(잭서포트 등) 관계전문가 서명·기명 날인한 해체 순서별 구조설계도서 첨부
  1. 1작용하중 — 층간 수직 이동구간에 해체장비 하중·잔재물 하중 동시 고려, 충격하중·잔재물 밀실도 반영
  2. 2단계별 검토 — 해체 단계 누락·중복 여부, 각 단계 안전 여유·작업공간, 외력(토압·수압·상재하중) 적정성
  3. 3지하외벽 — 지상1층 슬래브 해체 시 지하외벽 휨·전단내력 검토(외력·해체순서 부합), 부족 시 보강
  4. 4지반영향 — 지하층 해체 시 주변 지반·인접 지하건축물·매설물 침하·각변형 1/500 관리기준 이내 확인
16구조보강계획 — 잭서포트(4.3)
  • 잭서포트 — 지하 구조체 상부 천공장비 진입 대비 층별 잭서포트 제원·설치수량 계획
  • 허용하중 — 잭서포트 설치 길이별 최대 허용하중 확인(시험성적서)
  • 설치 위치 — 개구부·경사로·포스트파일 간섭 없는 위치, 적용 하중 적정성(장비·잔재물·경사로)
  • 설치 후 — 보강재 인양·설치·회수 계획, 설치 후 3차원 안전성 검토
17안전점검표 — 단계별 필수확인점(4.4)
  • 사전 준비 — 도시가스 철거·전기 폐전·정화조 청소·통신선 폐전 확인
  • 최초 마감재 해체 전 — 가설비계 설치·벽이음, 석면조사 및 해체 여부 확인
  • 지붕층 해체 전 — 탑재장비 제원·잔재물 투하구·잭서포트 설치 확인
  • 중간·지하층 해체 전 — 대형장비 제원·해체순서 준수, 계측관리·가시설물 적정성
18핵심 확인사항 재확인
구조해석 하중 고정·장비·잔재·이동·경사로 지반 관리기준 각변형 1/500 이내 잭서포트 시험성적서 허용하중 지하외벽 휨·전단내력 검토 구조설계도서 관계전문가 서명·날인 안전점검표 시기별 필수확인점

「건축물관리법」 제30조에 근거함. 법 제30조제2항(버스정류장·도로 인근 허가 전환)은 2025.6.4. 시행 개정으로 신설(사례집 미반영). 세부 작성·검토 방법은 고시 제2022-446호 및 국토안전관리원 세부지침을 따름.

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건축물 해체계획서 검토 사례집 — 핵심 요약 (계속)

19해체작업자·인접건축물 안전관리(5.1)
  • 직무별 교육 — 장비운전원·살수작업자·신호수 직무별 안전교육(건설기술진흥법·산안법)
  • 추락 방지 — 투하구 주변 추락방지, 안전통로·비상탈출구·안전난간·방지망
  • 화재 방지 — 소화기 배치·대피로 계획, 사고 시 초기진압 대책
  • 인접건축물 — 해체 단계별 인접건축물 보호 대책, 계측관리 계획
20주변통행·보행자 안전관리(5.1)
  • 차량 이동계획 — 교통안내원·유도원 배치, 우회도로·보행자 안전통로
  • 버스정류장 이설 — 차량 진출입·통행량 고려한 이설 위치 적정성, 신호수·안전관리원 배치
  • 인접건축물 보호 — 단계별 보호대책·가시설물 순차 해체, 울타리 곤란 시 대책
  • 안전통로 — 살수작업자·신호수 추락방지 안전시설물, 상시 유지관리
21환경관리계획 — 소음·진동·비산먼지·해체물 처리(4.6)
규제기준 확인(소음·진동관리법 시행규칙 제20조③) → 저소음·저진동 공법·잔재물 투하 저감 → 방진막·고압살수·살수작업자 → 성상별 분리배출·처리 해체물 처리는 폐기물관리법 제17조 배출자 의무, 건설폐기물 처리계획 신고필증 확인
  1. 1소음·진동 — 생활소음·진동 규제기준 대상지역 여부, 장비 운영·측정 주기·기록관리, 작업시간대 설정
  2. 2비산먼지 — 방진막 설치 위치, 살수장비 위치·개수, 장비 이동경로·살수작업자 안전 이격거리
  3. 3해체물 처리 — 폐콘크리트·폐목재·폐합성수지 성상별 분리·임시보관·반출, 운반동선 간섭 검토
  4. 4세륜·오탁수 — 세륜수 우수관로 배출 시 오탁수 처리계획, 수질검사 후 배출(제6.2절)
22부지정리계획(4.7)
  • 잔재물 확인 — 전체 부지 해체 폐기물·잔재물 유무 확인, 확인주체(시공사·감리·건축주)
  • 되메우기·평탄 — 되메우기·평탄작업, 배수로 정비 등 복구계획(경사도 10% 이내)
  • 복구 — 보도·통행로·인접건물 접근로 복구계획
  • 우수 유입방지 — 1층 슬래브 존치 시 계단실·개구부 보호, 우기 유입방지
23폭파에 의한 해체계획(4.8)
  • 구조안전성 — 발파진동·폭풍압·발파압에 대한 잔여 구조체 전도·붕괴 가능성 구조검토
  • 발파시공 — 대상건축물 작업반경 영향분석, 인접건축물 안전평가·영향 검토, 화약류 사용계획
  • 안전관리 — 발파진동·폭풍 방지·방화 계획, 비산·소음·진동 방지대책
  • 주변 안전 — 건물 높이 2.5배 이상 구역 안전관리계획, 불발 시 응급대책
24핵심 수치·기준 재확인
소음규제 근거 소음·진동관리법 시행규칙 제20조③ 건설폐기물 폐기물관리법 제17조 배출자 의무 분별해체 건설폐기물 재활용촉진법 제4·5조 부지 경사도 10% 이내 배수로 규격 200×200 이상·구배 3% 이상

「건축물관리법」 제30조에 근거함. 법 제30조제2항(버스정류장·도로 인근 허가 전환)은 2025.6.4. 시행 개정으로 신설(사례집 미반영). 세부 작성·검토 방법은 고시 제2022-446호 및 국토안전관리원 세부지침을 따름.

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건축물 해체계획서 검토 사례집 — 핵심 요약 (계속)

25학교 건물 해체의 허가·신고 판단
  • 대부분 교사동은 연면적 500㎡·높이 12m·3개층 기준을 초과 → 허가 대상
  • 학교는 정문·통학로·정류장·횡단보도 인근이 많아 제30조② 허가 전환 가능(조례 확인)
  • 해체계획서 — 건축사 또는 기술사(건축구조·시공·건설안전)가 작성·서명날인
  • 발주 전 관할 지자체 조례(허가 전환 시설·도로 폭 기준) 사전 확인
26국토안전관리원 검토대상
  • 검토 의무 대상 — 특수구조 건축물·10톤 이상 장비 탑재 해체·폭파 해체(허가권자 의뢰)
  • 학교 해체는 통상 압쇄공법 — 10톤 이상 대형장비 탑재 시 검토대상 편입
  • 검토 처리기한 7일(1회 연장), 결과 적정 / 조건부적정 / 부적정
  • 부적정·조건부 판정 시 재검토 1회 요청, 착공 전 검토결과 반영
27학교 특성 반영 안전관리 절차
학사일정 협의(방학 중 시행 원칙) → 재학생 동선·통학로 완전 분리 → 가림막·안전통로·신호수 배치 → 존치 교사동 계측관리 재학 중 부분해체가 불가피한 경우 등하교·수업시간대를 회피하고 안전관리원 상주 배치
  1. 1학사일정 — 방학 중 시행 원칙, 공기 산정 시 방학기간 내 완료 가능성 및 개학 전 부지정리 검토
  2. 2재학생 안전 — 통학로·운동장 동선과 해체구역 완전 분리, 가설울타리·안전통로·CCTV·신호수 배치
  3. 3존치 교사동 — 인접 존치 건물 침하·균열 계측관리, 각변형 1/500 관리기준 이내 확인
  4. 4석면 — 최초 마감재 해체 전 석면조사·해체 선행(산안법 제119조), 음압시설 하 습식 제거 후 본해체 착수
28핵심 수치·기준 재확인
허가 요건 500㎡ 이상·12m 이상·4개 층 이상 중 하나 KALIS 검토 특수구조·10톤 이상·폭파 검토 처리기한 7일(1회 연장) 존치 교사동 각변형 1/500 이내 석면조사 산안법 제119조 학사일정 방학 중 시행 원칙
29해체공사 감리자 지정 대상 (건축물관리법 제31조·시행령 제22조)
감리대상 = 허가 대상 건축물 전부 + 신고 대상 중 ①검토대상(특수구조·10톤 이상·폭파) 또는 ②유동인구 많거나 건물 밀집지역 등 허가권자가 필요 인정하는 건축물 감리자는 허가권자가 시·도 명부에서 지정 — 공사시공자 본인 및 계열회사는 제외(관리자 임의선정 불가)
  1. 1학교 교사동은 대부분 허가 대상 → 감리자 지정 대상. 통학로·정류장 인근으로 허가 전환 시에도 감리 지정
  2. 2감리자 자격 — 감리자격자 중 해체공사감리 교육 이수자(제31조의2)
  3. 3상주 여부 — 해체공법·범위 등 고려 대통령령으로 정하는 건축물은 전체 해체공사 기간 감리원 상주, 그 외는 수시 감리(제31조③)
  4. 4해체+신축 연계 — 후속 신축(「건축법」 제25조②) 시 관리자 요청으로 해체감리자를 공사감리자로 지정 가능(시행령 제22조③)
30환경·민원 관리
  • 소음·진동 — 인접 교사동·주거 영향 고려, 저소음·저진동 공법(소음·진동관리법 시행규칙 제20조③)
  • 비산먼지 — 방진막·고압살수, 운동장·급식실·인접 교사 유입 방지
  • 해체물 처리 — 폐기물관리법 제17조 배출자 의무, 석면 함유 폐기물 별도 지정폐기물 처리
  • 사전 안내 — 인근 학부모·주민 사전 공지 및 민원 대응 창구 운영

「건축물관리법」 제30조에 근거함. 법 제30조제2항(버스정류장·도로 인근 허가 전환)은 2025.6.4. 시행 개정으로 신설(사례집 미반영). 세부 작성·검토 방법은 고시 제2022-446호 및 국토안전관리원 세부지침을 따름.

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건축물 해체계획서 검토 사례집 — 핵심 요약 (계속)

31발주·감독 실무 체크
  • 해체 착공신고(법 제30조의2), 해체공사감리 지정 및 상주 여부 확인
  • 변경허가(신고) — 공법·작업순서·면적·장비종류·석면함유·안전대책 변경 시
  • 착공 후 변경 — 착공예정일 30일 이상·해체작업자(하수급인) 변경 시 신고
  • 준공 — 되메우기·평탄·배수로 정비, 잔재물·석면 완전 반출 확인(시공사·감리·학교)
32핵심 수치·기준 재확인
감리대상 허가대상 전부+검토·밀집 신고건축물 감리자 지정 허가권자·시도 명부(시공자 제외) 상주감리 대통령령 정하는 건축물 변경 착공일 30일 이상 소음규제 소음·진동관리법 시행규칙 제20조③ 해체물 폐기물관리법 제17조 배출자 의무
CORE
학교 교사동은 대부분 연면적 500㎡·높이 12m·3개층 기준을 넘어 허가 대상이고, 정문·통학로·정류장·횡단보도 인근이 많아 법 제30조제2항에 따라 허가로 전환될 수 있다(2025.6.4. 시행, 조례 확인). 압쇄공법에 10톤 이상 장비를 탑재하면 국토안전관리원 검토대상(처리기한 7일, 1회 연장)에 편입되므로 방학 중 시행을 원칙으로 학사일정을 역산하여 발주한다.

「건축물관리법」 제30조에 근거함. 법 제30조제2항(버스정류장·도로 인근 허가 전환)은 2025.6.4. 시행 개정으로 신설(사례집 미반영). 세부 작성·검토 방법은 고시 제2022-446호 및 국토안전관리원 세부지침을 따름.

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